A Caixa Econômica Federal, principal agente de financiamento habitacional do Brasil, possui uma política que permite ao comprador incluir os custos de cartório no valor total do financiamento. Esta prática, embora não seja automática, pode ser uma excelente ferramenta para reduzir o montante de entrada necessário para adquirir um imóvel. Neste artigo, detalhamos como funciona essa modalidade, suas vantagens, requisitos e como você pode solicitar a inclusão ao contratar seu financiamento.
O que são os custos de cartório no financiamento imobiliário?
Quando um imóvel é financiado, não se paga apenas o valor negociado com o vendedor. É obrigatório arcar com as despesas de transferência de propriedade, que incluem:
- Escritura Pública: Lavrada em cartório de notas, é o documento que oficializa a compra e venda.
- Registro de Imóveis: O registro torna a transação pública e garante a propriedade ao comprador.
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto municipal cobrado sobre a transferência.
Tradicionalmente, esses custos representam um valor significativo, geralmente entre 3% e 5% do valor do imóvel, e precisam ser pagos à vista pelo comprador no momento da assinatura do contrato.
Como funciona a inclusão desses custos no financiamento da Caixa?
Para ampliar o acesso à moradia, a Caixa passou a permitir que o comprador financie esses custos junto com o imóvel. Isso significa que o valor total da dívida será a soma do preço do imóvel com as despesas cartorárias e, em alguns casos, outros custos como o seguro habitacional.
Importante: A viabilidade dessa inclusão depende da avaliação do imóvel. O valor financiado (imóvel + custos) não pode ultrapassar o limite máximo de financiamento estipulado pela Caixa, que geralmente é de 80% a 90% do valor de avaliação para imóveis usados, e até 95% para imóveis na planta ou do programa habitacional do governo. É necessário que haja "folga" no limite de financiamento para que as taxas sejam incorporadas.
Vantagens de financiar os custos de cartório
A principal vantagem é a redução do desembolso inicial. Ao financiar os custos de cartório, o comprador precisa de menos dinheiro de entrada, o que acelera a realização do sonho da casa própria. Isso é especialmente benéfico para quem já tem o valor do imóvel, mas não dispõe do montante extra para as taxas e impostos.
Resumo das vantagens:
- Menor valor de entrada exigido na contratação.
- Possibilidade de adquirir o imóvel com menos capital acumulado.
- Fluxo de caixa mais folgado no momento da compra, permitindo outros investimentos.
Desvantagens e pontos de atenção
É fundamental ter consciência de que, ao financiar os custos, o saldo devedor total aumenta. Consequentemente, o valor das parcelas mensais e o montante total de juros pagos ao longo do contrato serão maiores. É essencial avaliar se o aumento da parcela cabe no orçamento familiar a longo prazo.
Pontos de Atenção:
- Analise se o aumento da parcela cabe no seu orçamento antes de solicitar.
- Verifique a taxa de juros aplicada. A inclusão dos custos pode, em algumas análises de crédito, ser tratada como um risco ligeiramente maior.
- A autorização não é garantida. A Caixa analisa cada caso individualmente, considerando a renda do comprador e o valor do imóvel.
Como solicitar a inclusão dos custos de cartório?
O processo é relativamente simples, mas exige negociação direta com o banco. Confira o passo a passo:
- Simule o financiamento: Calcule o valor máximo que você pode financiar com base na sua renda e no valor de avaliação do imóvel.
- Solicite ao gerente: Durante a análise de crédito, informe ao gerente da Caixa ou ao correspondente imobiliário que deseja incluir os custos de cartório no financiamento.
- Apresente os orçamentos: Os valores das despesas cartorárias são estimados com base em tabelas públicas dos cartórios e da prefeitura. Ter uma previsão por escrito ajuda na negociação.
- Avalie a proposta: A Caixa apresentará uma proposta formal. Compare o valor das parcelas e o CET (Custo Efetivo Total) para tomar a melhor decisão.
Perguntas Frequentes sobre o tema
- Quais custos exatos podem ser incluídos? Geralmente a escritura, o registro e, em alguns casos, o ITBI, desde que o valor total respeite o limite de financiamento.
- A inclusão dos custos de cartório é a regra ou a exceção? Não é automática. É uma possibilidade que precisa ser solicitada e aprovada pelo banco.
- Posso incluir apenas parte dos custos? Sim, desde que haja "sobra" no limite de financiamento. Você pode financiar apenas o registro, por exemplo.
- Isso funciona para imóveis usados? Sim, a prática é comum tanto para imóveis novos quanto para imóveis usados no mercado secundário.
- O valor das parcelas aumenta muito? Depende do valor financiado e do prazo. Utilize um simulador de financiamento para ver o impacto real no valor da parcela.